房地产为什么这么暴利？

如果单纯看上市公司财报，并不暴利，利润率也就在6%-12%的样子，能上10%以上的房企都是优秀的房企。看起来是个很平常的数字，和别的行业也没什么区别。

但是…单纯的看财报你就输了。因为这个暴利隐藏在数字之下。

比如，姚振华花了600亿买入万科股票，由于万科股价翻倍了，现在这些股票值1200亿了。于是你认为他获利了一倍。但实际呢，油条哥自有资金可能就只有20亿，其余全是杠杠资金，那你还认为他获利只是一倍吗？其实他获利30倍。

房地产的实质其实在这。自己投了10亿，银行、信贷及各种渠道最后变成了100亿开发楼盘，楼盘最后卖了120亿，挣了20亿。还借钱的利息等花了10亿，于是财报上说净利润为10亿，净利润为10%。但实际呢，它是用10亿挣了10亿，净利润率其实为100%，这利润率是会让人疯狂的。

那问题来了，很多人就会说，房地产加杠杠，你其它行业也可以加啊。听起来好像是这个道理，但实际其它行业很难像房地产一样干了就基本是挣钱的。所以由于资金安全性的考量，第一，其它行业公司自身不敢这样上杠杠，一旦亏钱，万劫不复；第二，由于不能稳定盈利，银行等金融机构根本不愿意借钱给你。

恒大2003年创立，到2017年利润为500多亿。假设许家印用1000万创立恒大（实际100万都没有），每年利润为10%，第一年利润100万，并把每年利润持续投了房地产，则2017年，理论利润也就1000万不到。而实际呢，第一年利润100万，每年利润率为57%后，24年后的2017年利润才能上500亿，什么行业能每年持续盈利57%？巴菲特每年增长也就20%多。这不是暴利，这是什么？

从上市房企的财务报表上可以看出，各大房企的利润率一般都在6%-10%之间，并不像我们想象的那么暴利。

在三四线城市，多数房企也在自己只开发了一个项目之后就把公司给注销了。可想而知这些房企并没有获得太丰厚的利润，否则怎么连从业资格都没守住。

说到这你以为我要为开发商平反，其实不是。大多数人看到的情况是，我们国家前年的首富是王健林，今年的首富是许家印。这两人都是房地产开发商，他们在创业初期也都没有什么资本，假设没有暴利，怎么会成就今天的首富。

冯仑在《野蛮生长》中把改革开放初期民营企业的高增长、高负债、高利润、高风险定义为企业的“原罪”。你看连开发商自己都在反省自己。房地产企业怎么会连一点问题都没有呢！

讲一点财务方面的知识，帮助大家更好的理解。利润率是相对于营业收入的比率。房地产开发企业大都在很长时间保持着高负债率，（没有高负债，怎么会有今年万达大规模抛售资产）虽然总体利润率相对于营收来说可能并不算太高，但是由于房企的高负债，它的净资产利润率则是比较高的。加上房企的融资成本的资本化，如果再赶上某些城市房价上涨的大行情，这些房企就能在获得高额利润的同时也得到了很大的扩张。在完成了原始积累达到了一定规模以后，房企可以撬动的资本就变得更大。讲一句大家都熟悉的话“像滚雪球一样越滚越大”。成就首富也是水到渠成的事了。

但是同时也需要我们注意到的是，王健林、许家印在我们国家屈指可数，因为他们都站在最高峰所以我们更容易注意到他们。而即便是在小城市也有许多开发商，他们大都勤恳且平庸。

首先得从房地产本身发展说起 房地产行业基本上都是预售开始 真正有现房的比较少 其实就是用买房子人的钱来做自己的事业 基本上属于空手套白狼 而房地产行业自用资金其实不多 用银行贷款来盖房子 这是一方面 另一个就是现在房价翻着倍的涨 老百姓会跟风的 基本上越涨的东西越有人去购买 开发商不赚钱都不好意思 整个行业就成为暴利的代名词了

看到这个话题我陷入沉思中，我是一名置业顾问，从事房地产行业已经有七年有余，其实不能一概而论房地产暴利，其实开发商赚的只有百分之十左右。并不是大家所说的开发商无良、暴利，大家可以想想开发商是要做生意的，如果把开发商比喻为一个面包店的老板，面粉的价格涨了，面包自然也要涨啊，不能亏本啊。大家觉得呢？

这是之前网络上的一张图，是的房地产行业的平均利润在5%-15%之间。那为什么房地产让人感觉这么暴利呢，我觉得主要有以下几点原因：

1，大型房地产公司，根据近几年的公布数据利润率均在15%左右，并且销售额非常巨大，利润还是相对比较可观的。

2，小型房地产公司的数量非常之多，一个普通的地级市，房地产公司发数量大约在200到500家。让人以为房地产公司这么多是因为利润高抢着开。

3，最重要的是，对于很多小型开发企业，由于开发周期较长，而近几年房价涨的很快。导致后期的实际销售价格远远高于拿地时的测算价格。 在北京、上海都不乏利润率达百倍的项目。

总之一句话，赚了钱的都是拿了地没开发，这几年才开发，房价上涨就赚了。大部分房地产企业利润并不是很高

投资回报率和利润率是两回事，投资房子可以通过房子增值来挣钱，但是房地产真不是暴利。

大家觉得暴利是因为各种成本上涨太快，房价太高所带来的错觉。

真正暴利的行业是：互联网，能源，金融，寡头及垄断行业

嗯确实暴利，我朋友在自己的宅基地盖钢筋混泥土框架现浇楼板的房子的成本大概八百元人民币一平米。盖房是按使用面积算钱的，使用面积六百平米连装修都算上花了五十多万简单的装修铺地砖刮大白买了一些家具。不知道为啥商品房卖那么贵八百块的成本卖好几万。地有那么贵吗现在商品房都是超高层应该把拿地的成本摊的很低了。

作为一个房产领域的创作者，我非常乐意分享我的想法，我是一个在房地产行业工作将近10年的人，我就从我的角度谈一谈这个问题，我们常常会说，从事房地产的都是有钱人，因为房地产真的是一个暴利行业，为什么房地产会如此的暴利的呢？

其实对于很多房地产开发商来说，建设成本并不是太高，房价构成的大头，一般主要是地价和建设成本；税费中，土地增值税、增值税及附加、企业所得税的比例相应较高。按数学极限法，忽略其他成本，剩余毛利率为40%，再按25%征收企业所得税，则净利率为30%。其实在实际项目中，净利率能达到12%，就已经是收益非常好的项目了。

但是毛利率获得那么多，最后企业却只有12%的收益，那么中间的差价去哪儿，其实中间的差价就是税收，就交政府，政府才是真正最大的赢家，根据调查显示，政府的收入的主要来源其实就是房地产，有的甚至多大50%。

房地产确实是一个非常暴力的行业，毕竟国内很多大佬都是房地产起家的。

某房地产公司成本，首先可以肯定的是房地产公司绝对不是暴利行业，刚才有人说农村自建框架结构八百一平，这个确实没毛病，自建八百一平没问题，但是房地产公司开发成本确实很高，主要有一下几个方面，1.土地成本；2.前期成本保包括规划，设计，可研，勘测等费用；3.建安工程费；4.公共配套设施费包括水，电，道路，绿化，通讯等；5.税费，房地产开发税费很高而且存在很多重复征收的情况；6.融资成本，房地产开发投资周期长，前期土地成本太高，所以需要大量融资，融资成本现在10%左右；7.销售费用和员工工资这也是一笔非常大的开销，所以说外行可能不太了解房地产的成本，以为房价高利润就高，真不是这样，现在开发住宅项目能有百分之十的利润就算很牛了！

低价拿地皮，高价卖房源！

就好像你从厂子里拿的打包衣服，跑到商场里洗熨烫包装一下，高价卖出，暴利！

当然地皮分地段、城市，但是价格也是一样的，地段城市好，价格也高，但是成品卖的会更贵。

高投入高产出，低投入低产出，无论怎样，差价都是很高的。