结转收入以后，申报的增值税和土增，还是预缴的性质 【例1】我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步:计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金:170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步:计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入-扣除项目金额合计 ＝4,000-2,510＝1,490万元 第三步:确定增值率 增值率＝1,490÷2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步:计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％-扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％-2,510×5％ ＝596-125.50 ＝470.50万元 |
